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| PENSANDO EN LA CLASE MEDIA |
 Por un momento vamos a olvidarnos de la Disneylandia que describen los medios al referirse a nuestro sector, donde pareciera que somos todos millonarios y que nos excitamos al ver que Buenos Aires es más barato que Tokio.
Comencemos por hacer este ejercicio: preguntémosle a un joven profesional de aproximadamente 30 años con trabajo en una empresa de primera línea si califica para un crédito hipotecario, seguramente dirá que si. luego surgen simultáneamente las dos limitantes para que esa posibilidad teórica se materialice:
A pesar de tener ingresos suficientes para calificar, los ingresos disponibles para pagar una cuota luego de sus gastos mensuales para vivir no alcanzan
La suma para la que califica es insuficiente para comprar un inmueble acorde con sus expectativas
Por lo tanto, estamos en problemas y creo que esta es una de las razones por las cuales a pesar de haber una oferta agresiva de crédito para la vivienda a tasas mucho más bajas que en los '90 el mercado no arranca. Excepto por la confusión y lo pintoresco de las notas que se reciclan hablando de las peleas por terrenos a valor Tokio, la situación no es propia de argentina y hay un antecedente cercano en México que se resolvió con el sencillo método de poner el caballo delante del carro, o sea aplicar recursos sobre la demanda para destrabar el mercado y permitir que el ahorro de las familias y el capital de miles de empresas desarrollistas de todos los tamaños a lo largo del país se conviertan en viviendas, compitiendo por compradores genuinos con capacidad de compra.
Según un relevamiento realizado durante el 2005 y a nuestras estimaciones, la necesidad de viviendas asciende a 170.000 unidades, en el segmento compuesto por:
familias con capacidad de integrar el 100 % del valor de la propiedad durante el período constructivo
familias con capacidad para acceder a un crédito hipotecario en la banca privada
familias con capacidad de afrontar una cuota mensual proporcional a sus ingresos a partir de un subsidio que cubra el anticipo en forma parcial
Esta cifra es difícil de imaginar en la actual situación ya que hay un desencuentro entre lo que ofrecen los desarrollistas como producto inmobiliario y los bancos como producto financiero, pero es absolutamente factible si se destraba el mercado.
Creemos que si el Estado otorgara un subsidio directo a la demanda, en el segmento inmediatamente inferior al que por ingresos califica para un crédito bancario, pondría en marcha una rueda que destrabaría la oferta potencial de 170.000 unidades anuales con la creación de más de 300.000 puestos de trabajo directos. La necesidad de viviendas por región en cada uno de los segmentos que se movilizarían por este sistema es:
Considerando 170.000 unidades anuales y una vez que la rueda haya incorporado a todos los actores del sector privado, que hoy están dedicados a otros segmentos, a pesar de tener una enorme inversión ociosa ya realizada en tierra con infraestructura y capital empresario, sería de 2.000 millones de pesos anuales. Esto serviría para construir un mercado de 15.000 millones de pesos de los cuales las familias aportarían la mitad, básicamente porque la liquidez aportada por el Estado en la franja más sensible y necesitada destrabará las operaciones que reordenarán el mercado.
Esto pueden comprobarlo si recorren los barrios y ven lo complejo que es vender una casa de 20.000 Dólares en medio de miles de vecinos que realmente la necesitan (la cadena comienza precisamente ahí).
La aplicación de estos 15.000 millones de pesos se distribuiría mayoritariamente en construcción / refuncionalización de viviendas, como se detalla en este gráfico:
Hay una parte de la ecuación que a la luz de la actual situación de las ejecuciones hipotecarias es difícil de imaginar funcionando nuevamente en el futuro, por lo que es importante que el Estado restablezca las reglas de juego y que el dinero vuelva al mercado, no sólo en el tradicional formato de las escribanías, sino en fideicomisos y luego al mercado de capital.
Hoy México aplica subsidios en una franja de mercado que va desde el sin techo hasta las familias que adquieren casas de 150.000 Dólares y vende sus hipotecas originadas en pesos mexicanos, securitizadas en dólares con gran aceptación por parte de inversores institucionales americanos. Los residentes argentinos poseen ahorros suficientes: en el exterior, en la banca argentina y escondido en las macetas, para poner en marcha un sistema similar. Lo único que falta es que el Estado cree las condiciones.
Esta propuesta no es original, ya que la aplican en la mayoría de los países y en particular nos centramos en las experiencias de Chile y México, pero consideramos que difundirla es un buen aporte y además, medir el mercado y proyectar los efectos de su puesta en marcha podría ser un incentivo para que alguno/s del sector abandonen su pasividad contemplando Puerto Madero y se orienten hacia el mercado real y que se una al reclamo que desde diversas cámaras empresarias se le realizan al gobierno desde hace más de 20 años.
Algún día Argentina tendrá Política de Vivienda en vez de hacer política con las viviendas.
Fuente: Revista Crear – Julio de 2007.
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